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不動産j購入前の事前確認

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※「千葉県宅地建物取引業協会 研修会テキスト」 から抜粋したものです。
不動産j購入前の事前確認、紛争事例
建蔽率、容積率の説明を怠った

媒介業者が、建ペい率・容積率を誤って説明したため、損害賠償を命じられたケース


 紛争内容
  1. 媒介業者Aは、売主Bが売却する店舗兼住宅は第1種住居専用地域である旨をBから告げられていたが、社内に都市計画図がなかったため、当該物件の近くの業者に電話で問い合わせたところ、「当該物件は住居地域で建ペい率60%、容積率200%の建築制限であろう」との回答を得た。
  2. 媒介業者Aは、当該回答を鵜呑みにし、当該物件は実際には第1種住居専用地域で建ペい率50%、容積率80%の指定があるにもかかわらず、買主Cに対して、上記回答の内容を重要事項説明書に記載し説明した。
  3. 買主Cは、媒介業者Aから重要事項の説明を受け当該物件を購入したが、後になって建ペい率や容積率の説明が誤っていたことを知った。
  4. 買主Cは、売買契約の時点で、媒介業者Aに対して明らかにしていなかつたが将来3階建の二世帯住宅に建て替えて息子の家族と同居するつもりであった。
  5. 買主Cは、建ペい率が誤っていたことを知っていたならば契約を締結しなかったとして、Bに対し売買の無効や取消しをを主張するとともに、媒介業者Aに対して媒介手数料、登記手続費用等の合計額に相当する損害賠償を請求した。


【買主Aの言い分】

建ペい率や容積率について誤った説明をしたことは認める。
しかし、買主Cは、売買契約の時点で建ペい率や容積率にこだわっていなかったのだから売買契約は有効であり、Cに損害は発生していない。


【本事案の問題点】

  1. 建ペい率および容積率の正確な調査を怠り説明を誤ったのであるから、重要事項説明義務違反であることは明白である。
  2. 建ペい率および容積率の誤解が要素の錯誤であるとして売買契約の無効をもたらした。
    売買が無効となれば、業者Aは、受領した媒介手数料を返還しなければならないと同時に、無効の原因が業者の調査義務違反によるものであるから、AはCに損害賠償を行わなくてはならない。


【本事案の結末】

媒介業者Aは、建ペい率、容積率の調査を十分つくさず、誤った内容の重要事項説明書を作成および説明し、買主Cに誤信させ売買契約に至った。
この行為は、不法行為というべきであるとしてAにCに対する媒介手数その他の出費についての損害賠償を命じるとともに、Cの要素の錯誤を認め、売買契約を無効としBには売買代金の返還を命じる判決がおりた。 (注)買主Cの取消の主張は認められなかった。


本事案に学ぶ

本事案では、媒介業者Aは売主Bから第1種住居専用地域であると告げられていたにもかかわらず、都市計画図等がなかったため、他の業者への問い合わせによる安易な確認しかしなかったケースである。
このような基本的な調査義務を怠った結果、訴訟まで発展し買主・売主双方に迷惑をかけてしまうのはもちろん、業者自身も損害賠償責務を負担することとなり、また、重要事項説明義務違反という結果を招来した。このような紛争を未然に防ぐには、下記の点に留意する。
  1. 調査に際し、不明な点があれば役所の窓口で確認する ■調査上のポイント
    市販の都市計画図による調査だけでなく、市区町村の都市計画課等で調査する。
    地域地区等の調査の確認。
    ・用途地域の種類および用途規制等
    ・建ペい率および容積率
    ・用途地域以外の地域地区等
    特別用途地区
    高度地区または高度利用地区
    防火地域または準防火地域
    風致地区等
    ・条例等
    以上の点等を把握したうえ重要事項説明書に記載し買主に説明すること。
  2. 業務に最低限必要なものは常に備えておくこと
    業者は業を営んでいる以上、少なくとも都市計画図等業務に最低限必要なものは常に備えておかなければならない。
  3. 建ペい率・容積率の説明は、相手方によく理解させること
    業者の説明が通りいっぺんの形式的なものであったため、買主が建ペい率・容積率について理解できないまま土地を購入し、いざ建物を建てようとしたところで予定する建物が建ペい率・容積率制限により建てられないことが分り、紛争になるケースも実際に発生している。
    業者としては、重要事項の説明を形式的な説明に終わるのでなく、買主が重要事項の内容を十分に理解できるように説明しなければならない。

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