土木設計　宅地開発設計　道路位置指定　区画割図　擁壁　不動産調査

媒介業者が宅地造成等規制法（以下「宅造法」という）による宅造工事の規制を受ける土地であることを買主に説明しなかったため、損害賠償を命じられたケース

1. 買主Aは、業者Bの媒介により転売する目的で急傾斜地である土地を購入した。
2. 当該地は、もともと畑で、売買契約手締結当時、南側幅員約3mの道路に接する急傾斜地であり、その大部分はその道路から約4m高い位置にあり、宅地造成工事規制区域内の土地であった。しかし、媒介業者Bは買主Aにその事実を説明しなかった。
3. その後、買主Aは当該地を売却しようとしたが、宅造法の適用があり、莫大な費用をかけなければ建物は建築できないことと、折からの地価下落等から容易に売却できず、3年近くかかって、ようやく建売業者に購入価額を下回る価額で売却し、多額の損害を被った。
4. 買主Aは、媒介業者Bに対して、宅造法による規制のある宅地であることを知りながらそのことを説明しないで売買の斡旋をした　ために損害が生じたとして、賠償を求めた。

【買主の言い分】

媒介業者Bが契約締結以前に宅造法の適用および規制があることを説明していれば、このような土地は購入しなかったし、更に投資的にも良い買い物である等と開かされていなかったら、高価な値段で無理して買うことはしなかった。
したがって、Bが宅造法の規制を説明しなかった等により転売価格が安値となり、不測の損害を被ったので、Bに対して損害賠償を求める。

【媒介業者Bの言い分】

当該地は、売買契約当時、宅造法による宅造規制区域内にはあったが現地は宅地の形状をなしており、宅造法による宅造工事を行う必要がないことは客観的にも明白であると思った。
したがって、売買契約の媒介に際して、当該地が宅造規制区域内にあることを説明すべき義務はないと考えた。
また、売買契約締結後、買主Aが転売した結果被った損害についての責任は、その建売業者が不当に買いたたいた結果であるからその責任は当方に転嫁すべきものではない。
更に、Aが当該地を転売する場合、その転売代金が土地の瑕疵等のために購入代金より著しく低廉となるときは、Aが自らその瑕疵等の有無を調査するか、または、媒介業者である当方および旧売主にこれを問い合わせるべきものであったのに、全くその手段を取らず急いで当該地を必要以上の廉価で転売したものであるから、Aにも重大な過失がある。

【本事案の問題点】

媒介業者Bは、当該地が宅造法による宅造工事の規制を受けると思われるのに、調査を怠り買主Aに説明しなかった。

【本事案の結末】

判決では、業者Bは媒介をする際、買主Aに当該地が宅造規制区域内にあり、一定の工事をする場合宅造法の通用および制限があることを記載した書面を交付して説明する義務を認めた。
しかしながら、Aの購入後に生じた石油ショックによる地価の下落等をしん酌して、Aが被った債務不履行にもとづく損害額のうち一定額を支払うことを命じた。

本事案に学ぶ

1. 崖地、山地等の調査は、特に注意を要する
   ■調査上のポイント
   1. 大都市周辺では、市街化されている地域であっても、宅造規制区域に指定されている場合がある。とりわけ、擁壁や崖を含む宅地である場合は、注意を要する。
   2. 宅造規制区域は都市計画区域の内外を問わず指定され、また、都市計画図に掲載されていないため、業者は、擁壁や崖を含む宅地の場合は、住宅地図等を持参して市区町村の所管課に当該地が宅造規制区域内にあるか否か等を確認する。
   3. 宅造規制区域でない場合であっても、取引物件が擁壁や崖を含む宅地の場合は、建築にあたり、基準法や条例等により擁壁の設置や補修を命じられることがあるので注意を要する。
      ケースによっては、設計事務所等の専門家と連携して宅造法の規制等の有無および当該規制等が適用された場合の費用、問題点、対策等を慎重に検討する必要がある。
2. 業者は、宅造法等による規制の内容を正確に調査しなければならない業者は、宅造規制区域および宅造工事についての制限内容を正確に調査したうえ重要事項説明書に記載・説明し、買主に不測の損害を与えないようにしなければならない。